北京自住房預售合同首次征求意見(jiàn)

北京自住房預售合同首次征求意見(jiàn)

===============

10-12

買(mǎi)房的人們都簽訂過(guò)購房合同，這也是維護購房者權益的重要憑證。昨日起，北京市住建委和市工商局就修訂的《北京市商品房預售合同》、《北京市商品房現房買(mǎi)賣(mài)合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房預售合同》面向社會(huì )征求意見(jiàn)。

購房合同首次設置章節

通常，商品房的購房合同分為兩種，一種是預售合同，針對的是目前樓市中占大部分的期房;另一種是現房合同，就是購房者買(mǎi)到時(shí)已經(jīng)是現房了。

市住建委相關(guān)負責人說(shuō)，此次市住建委和市工商局修訂和起草的3個(gè)示范文本，是依據住建部出臺的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》為藍本，目的是進(jìn)一步規范商品房交易行為，切實(shí)保障買(mǎi)賣(mài)雙方合法權益。

一位參與修訂范本的專(zhuān)家說(shuō)，示范文本的征求意見(jiàn)稿在體例上與以往不同。“購房合同很厚，過(guò)去合同中是一條一條的條文直通到底，而新修訂的則是根據購房的幾大方面和環(huán)節，設置了數個(gè)章節。這樣，老百姓要想了解哪個(gè)方面的內容，直接就可以翻到那個(gè)章節了。”

詳細閱讀3個(gè)示范文本的征求意見(jiàn)稿，以預售合同為例，分為合同當事人、商品房基本狀況、商品房?jì)r(jià)款、商品房交付條件與交付手續、面積差異處理方式、規劃設計變更、商品房質(zhì)量及保修責任、合同備案與房屋登記、前期物業(yè)管理、其他事項10個(gè)章節。

自住房合同設再上市等約定

今年上半年，個(gè)別自住房項目被曝出購房合同霸王條款的問(wèn)題，如購房人需要將契稅交給開(kāi)發(fā)商代繳等。此后，市住保辦會(huì )同相關(guān)部門(mén)，研究出臺專(zhuān)用于自住房的購房合同示范文本。

昨日，自住房單獨的預售合同示范文本也同時(shí)征求意見(jiàn)。

市住建委相關(guān)負責人表示，自住房限定購房?jì)r(jià)格和銷(xiāo)售對象，與商品房相比，在購房主體資格、再上市交易年限等方面存在不同，因此，合同示范文本做了特別提示。一是提示購房人自取得房屋所有權證書(shū)之日起，原則上5年內不得轉讓。5年以后轉讓的，如有增值，應當按照屆時(shí)同地段商品住房?jì)r(jià)格和該自住房購買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。

同時(shí)，自住房購房人要承諾遵守限購政策規定，提交的材料均真實(shí)、合法、有效。通過(guò)隱瞞家庭信息、虛假申報、偽造證明材料等方式，騙購自住型商品住房的，應承擔相應的經(jīng)濟和法律責任，且5年內買(mǎi)受人家庭不得在本市購買(mǎi)住房。

據了解，這三個(gè)合同文本在“首都之窗”、北京市住建委網(wǎng)站向社會(huì )各界公開(kāi)征集建議和意見(jiàn)。社會(huì )各界可于10月20日前發(fā)送郵件至bjspfht2015@126.com，提出意見(jiàn)。

焦點(diǎn)1 發(fā)現瑕疵 開(kāi)發(fā)商須修好再交房

參與修訂和起草的專(zhuān)家說(shuō)，此次示范文本中，修改較多的是房屋交付和質(zhì)量方面。這對于購房者來(lái)說(shuō)也是比較重要的。

過(guò)去，在收房環(huán)節中，購房者會(huì )驗房，當然，如果地基、主體結構出了問(wèn)題，肯定不能收房。但對于非專(zhuān)業(yè)人士的購房者來(lái)說(shuō)，大都發(fā)現的是一些瑕疵問(wèn)題，比如門(mén)窗翹了，墻面或地面有開(kāi)裂或鼓包等。而絕大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì )讓購房者先收房，然后把問(wèn)題記錄一下，以后再按照保修的規定來(lái)修理。這樣的做法也并不違反合同，因為只要有了竣工備案驗收表，就表示該房屋是可以達到交付收房的條件了。

而當購房者收了房之后，一些開(kāi)發(fā)商則會(huì )將收房時(shí)反映的那些問(wèn)題慢慢攢著(zhù)一起修，購房者發(fā)現的這些瑕疵長(cháng)時(shí)間得不到維修，不斷地挑戰購房者的容忍度。最終，一些著(zhù)急裝修或入住的購房者就會(huì )自己在裝修中把這些瑕疵和問(wèn)題修理了。

而在此次征求意見(jiàn)的范本中，則明確約定：如果購房人在驗房時(shí)發(fā)現屋面、墻面、地面滲漏或開(kāi)裂;管道堵塞;門(mén)窗翹裂、五金件損壞;燈具、電器等電氣設備不能正常使用等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商要按照相關(guān)的質(zhì)量規范、標準，在約定的日期內負責修復，并承擔費用，修復后再進(jìn)行交付。

“也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商要保證交付房屋的質(zhì)量，不能把存在表面瑕疵的房子交到購房人手中。”專(zhuān)家表示，在這個(gè)章節中，首先合同會(huì )約定一個(gè)交房的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商也會(huì )把返修的富余時(shí)間考慮進(jìn)去，但如果購房者反映的瑕疵問(wèn)題遲遲不修理好，無(wú)法收房，一旦超過(guò)了交房期限，開(kāi)發(fā)商就要承擔逾期交房的責任。

而開(kāi)發(fā)商逾期交房在合同中也有約定，每天都要按照總房款的相應比例支付違約金。

焦點(diǎn)2 配套設施交付條件首次逐項明確

目前的購房合同在房屋的交付條件中，對于水電氣熱等方面，只是簡(jiǎn)單地要求達到使用條件，每一項的后方都是空白的橫杠，最終是提供合同的開(kāi)發(fā)商來(lái)填寫(xiě)，而開(kāi)發(fā)商往往就會(huì )模糊過(guò)去。最終，一些購房者發(fā)現，收房入住很長(cháng)時(shí)間了，小區還用不上市政水，用的還是臨時(shí)電。

而在新修訂的示范文本中，這些項目都逐條非常細致地列出了交付的條件。

比如，交付時(shí)供水、排水配套設施要齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接等。

供電方面，交付時(shí)要納入城市供電網(wǎng)絡(luò )并正式供電;供暖則要求供熱系統符合供熱配建標準，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)，燃氣則要在交付時(shí)完成室內燃氣管道的敷設，并與城市燃氣管網(wǎng)連接，保證燃氣供應，此外，電話(huà)通信、有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)絡(luò )則要敷設到戶(hù)。

合同里還明確，供水、供電、供暖由開(kāi)發(fā)商負責辦理開(kāi)通手續并承擔相關(guān)費用。燃氣、電話(huà)、有線(xiàn)電視、寬帶則由購房者自行辦理開(kāi)通手續并承擔因開(kāi)通、使用所產(chǎn)生的費用。

焦點(diǎn)3 房屋有遮擋須提前告知

專(zhuān)家介紹，征求意見(jiàn)稿中，擬首次設定其他事項的章節，在這個(gè)章節里，包含了很多細致的約定。

比如，預售合同的條款里約定，開(kāi)發(fā)商要承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知購房人。

專(zhuān)家解釋說(shuō)，購房人買(mǎi)期房的時(shí)候，房子還沒(méi)建好，房屋有沒(méi)有遮擋或妨礙都看不見(jiàn)，但入住之后影響卻較大。比如房前就是小區車(chē)庫入口，勢必帶來(lái)噪音等影響。而提前在合同中約定，這些情況開(kāi)發(fā)商必須提前告知購房者。

此外，很多購房者都會(huì )遇到這樣的狀況，剛買(mǎi)房簽了購房合同，就有大量的裝修等廣告電話(huà)打來(lái)，不勝其煩。這很可能是購房人信息發(fā)生泄露。

此次示范文本中約定，開(kāi)發(fā)商對購房者信息負有保密義務(wù)。非因法律、法規規定或國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀檢監察部門(mén)執行公務(wù)的需要，未經(jīng)購房人書(shū)面同意，開(kāi)發(fā)商及其銷(xiāo)售人員和相關(guān)工作人員不得對外披露購房人信息。

相關(guān)閱讀：

入住交付的具體條件、基礎設施在交付時(shí)的要求、專(zhuān)項維修資金如何使用。昨天，市住建委等部門(mén)聯(lián)合對現行《北京市商品房預售合同》、《北京市商品房現房買(mǎi)賣(mài)合同》進(jìn)行了修訂，并起草了《北京市自住型商品住房預售合同》。尤其是自住房的預售合同，示范文本的推出避免了開(kāi)發(fā)商“玩花活”。同時(shí)，自住房5年內不得轉讓、轉讓后不得再次購買(mǎi)等都在合同中做了特別提示。

明確交房查驗內容

市住建委相關(guān)負責人表示，本次示范文本修訂，將《物權法》、《北京市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》等相關(guān)法律規定與合同示范文本具體條款有效對接，細化了規劃設計變更、逾期付款和交房的違約責任、退房約定、房屋登記等內容，并增加了建筑物區分所有權條款，保證出賣(mài)人與買(mǎi)受人在現行法律框架下簽訂購房合同，從根本上確保雙方權益。

同時(shí)，通過(guò)進(jìn)一步細化合同條款，減少在交房、質(zhì)量、保修等方面的糾紛，特別是明確了與商品房有關(guān)的設施設備交付條件，強調了房屋交付環(huán)節的房屋查驗內容，細化了質(zhì)量條款和裝修標準，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)注重交房質(zhì)量和房屋在民用建筑節能、綠色建筑、隔聲等方面的要求，更好地解決商品房買(mǎi)賣(mài)雙方信息失衡問(wèn)題，此外還在合同中明確有關(guān)信息備案等條款，增加了送達、買(mǎi)受人信息保護等內容。

重點(diǎn)監管自住房合同

房產(chǎn)證辦不下來(lái)，業(yè)主不能追究責任;房屋面積誤差太大業(yè)主要退房，得在30天內提出，過(guò)期就無(wú)效……這些都是在曾經(jīng)的自住房合同中出現過(guò)的“霸王條款”。雖然房地產(chǎn)交易示范性文本早已推出，但很多開(kāi)發(fā)商會(huì )在示范文本中“添枝加葉”，由此逃避一些自己應負的責任。市住建委相關(guān)負責人表示，自住房合同將納入政府重點(diǎn)監管，自住房購房合同行文應保證不出現無(wú)效的“霸王條款”;開(kāi)發(fā)商也應為剛需購房人說(shuō)清合同條款內容。今年8月，北京單價(jià)最高的自住房——豐臺區白盆窯自住房和東壩的一處自住房，都已經(jīng)開(kāi)始在申購時(shí)公示購房合同。

特別提示“5年內不得轉讓”

可以注意到，在《北京市自住型商品住房預售合同》中，包括提示買(mǎi)受人自取得房屋所有權證書(shū)之日起，原則上5年內不得轉讓;買(mǎi)受人取得房屋所有權證書(shū)5年以后轉讓的，如有增值，應當按照屆時(shí)同地段商品住房?jì)r(jià)格和該自住型商品住房購買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款;買(mǎi)受人將自住型商品住房轉讓后，不得再次購買(mǎi)自住型商品住房等都做了特別提示。