房貸新政惠及樓市

房貸新政惠及樓市

========

10-17

房貸新政惠及樓市 二手房先“火”

“930”二套房認定新政和信貸政策的放松，令整個(gè)市場(chǎng)看到了樓市回暖的預兆。從新政公布至今的近半個(gè)月里，北京樓市已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生一些新的變化。尤其是自8月份以來(lái)逐步表現出回暖勢頭的二手房市場(chǎng)，在新政的推動(dòng)下，已經(jīng)表現出新增客源增長(cháng)、成交周期縮短等特征。業(yè)內預計，北京樓市有望在四季度穩定回升。

新房、二手房看房人增多

在新政影響下，二手房市場(chǎng)的表現更為突出。

據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，10月1日-14日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為1722套，比上月同期下降51%。在業(yè)內看來(lái)，雖然二手房網(wǎng)簽量有顯著(zhù)下降，但主要是受十一假期影響。而新增房客源量更能反映當下的市場(chǎng)趨勢。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據顯示，10月1日-12日鏈家新增房源上漲4.7%，新增客源量上漲38%，單量較9月同期上漲了90%。

記者在走訪(fǎng)北京多家中介門(mén)店時(shí)也了解到，新政出臺之后，不少門(mén)店的咨詢(xún)和帶看量有明顯增長(cháng)，之前的觀(guān)望群體也開(kāi)始考慮出手。

新房市場(chǎng)方面，由于新政出臺時(shí)間不長(cháng)，眾多項目的策略調整并不顯著(zhù)，市場(chǎng)仍略顯膠著(zhù)。據機構統計，十一假期之后至今，北京僅有位于房山的首開(kāi)熙悅山瀾庭(樓盤(pán)資料業(yè)主論壇)和昌平的蔚云府開(kāi)盤(pán)，2個(gè)項目累計新增供應570套，市場(chǎng)新增供應量與節前一周(9.22-9.28)相比下降46%，累計新增供應面積達4.4萬(wàn)平方米，與節前一周相比大幅下跌60%。

不過(guò)，面對新政，新房市場(chǎng)上的改善型人群顯得更為活躍。位于亦莊的一個(gè)改善型項目開(kāi)發(fā)商介紹，受制于信貸條件，主打改善牌的亦莊市場(chǎng)在上半年較為沉寂，項目的不少意向客戶(hù)之前苦于首付不足而一直觀(guān)望，新政出臺后，項目的到訪(fǎng)量有明顯提升。

四季度或將平穩回暖

雖有新政利好，但北京樓市仍面臨庫存高企的難題。來(lái)自亞豪機構統計數據顯示，至10月7日，北京商品住宅可售套數達到91265套的高位。這是北京樓市最近30個(gè)月的庫存量最高點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，庫存上升勢頭決定了價(jià)格上漲的可能性極低。雖然目前網(wǎng)傳一些房企的醞釀漲價(jià)，但僅依靠房貸新政，短期內北京樓市不能快速去化，基本沒(méi)有房?jì)r(jià)上漲的空間。

業(yè)內普遍表示，隨著(zhù)政策層面的利好傳導至樓市需求層面，一方面會(huì )強化購房者看待后市的信心，另一方面也實(shí)際降低了首次改善型購房的首付比例和信貸成本，從而拉動(dòng)處于觀(guān)望期、暫緩購房計劃的客群開(kāi)始入市成交，預計四季度北京商品住宅的成交量將會(huì )有所上升。但受制于手中的存貨，四季度眾多樓盤(pán)的價(jià)格增幅也將會(huì )保持平穩。

“930新政”

2014年9月30日，中國人民銀行、中國銀監會(huì )發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知。通知中包括：對于貸款購買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構根據風(fēng)險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執行首套房貸款政策。

而此前，銀行執行“認房又認貸”的限貸政策，即對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于60%，利率不得低于基準利率的1.1倍;暫停第三套及以上住房放貸。

■ 追蹤 7折利率無(wú)蹤 9折還是“有條件” 銀行執行積極性并不高

“央行房貸新政出臺半個(gè)月，北京也沒(méi)見(jiàn)多大動(dòng)靜。”日前，有買(mǎi)房人向記者抱怨，自己?jiǎn)?wèn)到的銀行貸款利率還都是基準利率。

昨天，北京一位房地產(chǎn)業(yè)內人士也告訴記者，自己買(mǎi)房，“托關(guān)系才辦到9.5折的貸款利率”。

記者隨后也致電工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行和中國銀行在京部分支行，四大行工作人員均告訴記者，現在買(mǎi)房辦貸款就是基準利率，沒(méi)有利率優(yōu)惠。

綜合記者了解到的消息，在北京，四大行首套房貸利率普遍水平還在基準利率，其他一些銀行利率優(yōu)惠能到9折，9折以下基本沒(méi)有。

但根據兩家中介機構提供的消息，類(lèi)似中信銀行、匯豐銀行、北京農商行、浦發(fā)等，首套房9折的利率優(yōu)惠在新政策出臺前就有，房貸新政出臺前后沒(méi)有變化。而且都有附加條件，諸如一定額度的存款要求，或者需要貸款人買(mǎi)保險、理財產(chǎn)品;有的銀行對客戶(hù)身份還有要求，例如世界500強企業(yè)的員工等。

率先表態(tài)實(shí)行房貸新政的招商銀行，在貸款利率優(yōu)惠上也有附加條件。記者從招商相關(guān)人士處了解，個(gè)人存一年貸款額的5%，可以在貸款上享受9.5折優(yōu)惠;個(gè)人存一年貸款額的15%，可以在貸款上享受9折優(yōu)惠。

7折利率銀行“肯定虧本”

商業(yè)銀行執行央行房貸新政的積極性為什么不高?

有銀行業(yè)內人士表示，當下，不少銀行的保本理財、無(wú)風(fēng)險理財年化收益率都在5%的水平，銀行貸款利率再給相應優(yōu)惠，可能會(huì )使銀行自己都虧本。

目前，五年以上貸款基準利率為6.55%，按9折、8折、7折算，利率水平分別為5.90%、5.24%、4.59%。如果按照銀行業(yè)內人士的邏輯，貸款利率7折“肯定要虧本”。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委此前也表示，銀行的現有資金成本顯著(zhù)高于4.59%的水平，實(shí)際操作中對首套房貸執行基本利率的0.7倍事實(shí)上不可能。

有分析人士還認為，央行的政策只是給了一個(gè)指導性意見(jiàn)，商業(yè)銀行從自身經(jīng)營(yíng)角度考慮，自然傾向于更高收益的業(yè)務(wù)。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，除非全面降準，或者央行單獨對銀行給出針對首套房貸的額度，否則不會(huì )提高銀行房貸優(yōu)惠的積極性。

■ 變化·二手房 換房客群加速入市

“客戶(hù)10月5日開(kāi)始在區域里看房，7日看到合適的房源就決定出手，12日正式和房主簽約并交付定金。這種成交速度在這個(gè)區域里已經(jīng)很久沒(méi)見(jiàn)過(guò)了。”

偉業(yè)我愛(ài)我家陶然橋南店店經(jīng)理介紹，二套房認定新政出臺后，區域里的換房客戶(hù)入市心態(tài)更為積極，成交周期也有一定縮短。而他所提到的例子，也是眼下典型的受新政影響迅速成交的例子。

據介紹，該購房者目前在陶然橋有一套不到60平米的唯一住房。按照之前“認房又認貸”的政策，雖然貸款已經(jīng)還清，但即便賣(mài)掉這套房子得到全款，相比于區域內一套100平方米房子的首付仍顯不足，因此始終在觀(guān)望。一聽(tīng)到二套房認定標準有變化，立馬相中一套110平方米左右的三居，并果斷簽約。

“最近一段時(shí)間，店里的到訪(fǎng)量和帶看量也明顯提升。以前一名經(jīng)紀人可能一天都沒(méi)有一組帶看客戶(hù)，最近每天每人都有2-3組帶看客戶(hù)。店里的成交量也有明顯增長(cháng)，從節后到現在每天都有成交，這在夏季簡(jiǎn)直是想都不敢想的。”上述門(mén)店店經(jīng)理表示。

在改善型房源相對集中的左安門(mén)附近，不少經(jīng)紀人也感受到了新政對購房者的影響。“前一陣給客戶(hù)打電話(huà)推薦房源，大部分人都會(huì )回復‘再等等’。最近一個(gè)多星期，不少客戶(hù)表示要來(lái)看看合適的房源。有客戶(hù)表示，新政和信貸放松會(huì )刺激改善型購房者入市，害怕未來(lái)二手房會(huì )漲價(jià)，所以想在最近買(mǎi)到合適的房子。”左安門(mén)附近一門(mén)店經(jīng)紀人介紹。

小戶(hù)型重新受追捧

雖然央行、銀監會(huì )“930”房貸新政下，銀行在利率優(yōu)惠幅度上還沒(méi)有做出太大改變，但“認貸不認房”大大降低了改善型置業(yè)門(mén)檻，使之前資金有限的剛需族不再擔心以后換房難而要“一步到位”，剛需小戶(hù)型重新受到追捧。

據某機構統計數據顯示，節后首周，300萬(wàn)元以下房源受關(guān)注程度占到40%，300萬(wàn)-500萬(wàn)元和500萬(wàn)-1000萬(wàn)元的房源受關(guān)注程度相同，占比達24%;在面積關(guān)注方面，50-110平方米的剛需戶(hù)型普遍受到消費者的關(guān)注，其中，70-90平方米的戶(hù)型受關(guān)注程度最高，達16.59%。

朝陽(yáng)區惠新里一位經(jīng)紀人告訴記者，區域內成交房源的戶(hù)型變化在近期也十分明顯。新政前該區域受關(guān)注最高的是60平方米的兩居室戶(hù)型，價(jià)位在220萬(wàn)元左右。而新政后，關(guān)注45平方米左右戶(hù)型的人逐漸多起來(lái)。原來(lái)買(mǎi)房人都想著(zhù)一步到位，一是因為限購，二是因為換房時(shí)首付高、利率高。但現在貸款沒(méi)有那么多障礙，剛工作沒(méi)幾年的年輕人選擇一居室置業(yè)的就多起來(lái)。

記者在陶然亭區域采訪(fǎng)時(shí)，也發(fā)現了類(lèi)似的現象，此前滯銷(xiāo)的小戶(hù)型也逐漸搶手起來(lái)。

部分業(yè)主開(kāi)始惜售

眼看著(zhù)看房人熱情大漲，部分房主也開(kāi)始有惜售心理。他們普遍認為，在房貸利好的刺激下，房?jì)r(jià)將堅挺，于是上調自家房產(chǎn)的掛牌價(jià)。記者還發(fā)現，不少進(jìn)入談價(jià)階段的交易，因為現在房主覺(jué)得賣(mài)便宜了，甚至認為房?jì)r(jià)還有上漲空間而臨時(shí)惜售，買(mǎi)賣(mài)也因此而談崩了。

回龍觀(guān)一位房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，國慶期間，整個(gè)區域每天的成交量都在20套左右，年初以來(lái)不少掛牌但久久成交不了的房源近段時(shí)間逐漸被消化掉，另一方面，新掛牌房源有所增加，掛牌價(jià)也都有上調，上調額度為10萬(wàn)-20萬(wàn)元。不過(guò)，該經(jīng)紀人也表示，現在成交價(jià)還比較平穩。

劉先生近期正在望京看房，國慶前已看上了南湖東園一套103平方米的兩居，房主報價(jià)360萬(wàn)元，事實(shí)上這套房已掛牌3個(gè)多月還未出售。然而新政一出，劉先生想約房主談價(jià)，房主卻表示暫緩出售了。鏈家地產(chǎn)朝陽(yáng)區望京一門(mén)店經(jīng)紀人表示，“我手里有兩單都是正在砍價(jià)即將簽合同，卻因出了新政，房主心理價(jià)位發(fā)生變化，而暫時(shí)不賣(mài)了的”。

業(yè)內人士認為，隨著(zhù)看房量不斷攀升，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈也在發(fā)生變化，預計二手房?jì)r(jià)會(huì )逐漸企穩復蘇，二手房成交量也會(huì )出現攀升，但量、價(jià)增長(cháng)幅度均不會(huì )出現大幅上漲的可能。

■ 變化·一手房 在售樓盤(pán)“維穩” 新開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠減少

盡管在二套房認定標準變化和貸款新政策的推動(dòng)下，部分改善型購房者加快了入市的步伐，網(wǎng)絡(luò )上也不時(shí)傳出大型房企計劃在“十一”后上調樓盤(pán)價(jià)格的消息，但目前北京新房市場(chǎng)上，上調價(jià)格和取消優(yōu)惠的樓盤(pán)仍是少數。

據了解，目前包括京投銀泰公園悅府、華業(yè)東方玫瑰(樓盤(pán)資料業(yè)主論壇)、亦莊金茂悅等在售樓盤(pán)，基本上仍保持與節前相當的價(jià)格和優(yōu)惠力度。例如，位于通州的華業(yè)東方玫瑰，在售的C區產(chǎn)品主推90-130平方米的兩居、三居，目前均價(jià)為23500元/平方米，同時(shí)還有2萬(wàn)元抵5萬(wàn)元的優(yōu)惠，與國慶節前并無(wú)差別。亦莊金茂悅目前也有三至五居的產(chǎn)品在售，均價(jià)為42000元/平方米，并且項目首付分期的促銷(xiāo)活動(dòng)仍在執行中，而項目預計于11月推出的132平方米的三居新品，目前報價(jià)為38000元/平方米起，與當前在售產(chǎn)品相比也沒(méi)有明顯變動(dòng)。

但在新開(kāi)盤(pán)的項目中，已經(jīng)表現出減小優(yōu)惠力度的兆頭。據悉，上周末開(kāi)盤(pán)的首開(kāi)熙悅山瀾庭推出的最后一棟樓4號樓84套房源，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為21500元/平米，較前一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格微漲3%，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠也從“1萬(wàn)抵5萬(wàn)”變?yōu)?ldquo;1萬(wàn)抵3萬(wàn)”。

購房者李先生表示，由于要換房，自己今年以來(lái)一直在關(guān)注樓市新聞，在信貸政策以及二套房認定變化的刺激下，沒(méi)準樓市不久就會(huì )回暖，“現在一旦有合適的房源就要盡早出手”。

“開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售業(yè)績(jì)、庫存壓力的影響下，仍會(huì )以‘跑量’為主。”亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅分析，信貸新政激發(fā)的新增購房需求主要是利好改善型市場(chǎng)，而北京成交價(jià)格在30000元-50000元/平方米的商品住宅僅占市場(chǎng)成交量的15%左右，“因此，政策紅利并不足以支撐成交量的大舉回升，北京房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力也相對不足”。